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博頓投資:工業地產領域的科學選址專家

博頓投資:工業地產領域的科學選址專家
文/吳君
工業地產,作為住宅、商業和綜合類用地過熱后的下一個經濟熱點,逐漸得到各界越來越多的關注目光,尤其對于一些生產型企業來說,工業土地可謂是企業發展的命脈。然而近些年來,我們聽到越來越多企業家抱怨工業用地無從選擇。拿地門檻高、成熟工業區塊土地資源稀缺、工業用地選址難都成為了阻礙企業投資工業用地的門檻。為了幫助企業家們破解這一迷局,我們專程走訪了杭州博頓投資咨詢有限公司。
這家曾為杭州施恩葆微生物有限公司、美國E&E Company Limited公司、大安控股集團股份有限公司等知名企業進行成功工業選址的企業,是目前市場上最具口碑的一家專業咨詢公司。究竟是什么支撐博頓投資在紛繁的市場局勢下始終保持清晰的頭腦,帶著這個問題本刊與資深投資專家繆鴻偉先生展開了一次深入的交流。
 
記者:目前工業用地選址面臨著怎樣的局面?
繆鴻偉:對一個生產型企業而言擁有自己的工業用地和自有廠房是企業發展壯大的根基,但是隨著工業用地多年來持續出讓,杭州及其周邊地區工業用地存量越來越稀缺。
隨著土地資源的逐漸枯竭,政府逐步提高了對入駐企業的門檻要求,使得眾多規模偏小、科技含量不高的企業被拒之門外,而二手工業用地又價格虛高并且隱藏著巨大的投資風險。另外隨著大城市生活成本持續提高,人力成本節節攀升、利潤空間被逐步壓縮,中小企業越來越難以在大城市立足。然而這類企業又有實實在在的買地需求,如何獲取有效的投資信息、如何科學地選取工業用地,成為了企業的當務之急。
 
記者:如果企業僅憑熟人介紹或自己以往的經驗進行工業用地投資會有怎樣的風險?
繆鴻偉:2007年,吉奧汽車總裁繆雪中決定在宣城經濟開發區開發新建廠區,在園區內進行整車生產。然而,在實際審批過程中,企業遭遇到了國家整車生產目錄審批政策緊縮,3年后,宣城政府提出收回土地,項目最終遭遇流產。2010年前李家巨應湖北隨州招商邀請赴當地投資,在當地購得189畝土地的頻臨破產企業,然而3年后,土地使用權證卻該被隨州國土局宣布注銷,該企業經營狀況也因該事件一落千丈,企業負責人也因為這項失敗的投資被追究法律責任。這些教訓告訴我們,科學選址是決定工業地產項目成功與否的關鍵。
我們常常跟企業講,工業用地投資事關生產型企業的生死,因此一定要在一開始就慎重選擇,切勿盲目跟風、倉促決定,要用長遠眼光科學看待項目前景。
 
記者:博頓如何幫助企業選址?
繆鴻偉:許多企業無法實現科學選址的最重要兩個限制性因素是企業的本地化觀念太強以及選址考量因素不全面。真正科學的選址需要企業拋棄固有的思維模式,站在發展的長遠角度去衡量。
怎樣科學選址才能遠離陷阱? 這是博頓投資一直深入研究的課題。根據多年的實踐經驗以及引進國內外科學理論,博頓投最終總結出一套適合 企業發展趨勢具備可實施性的選址操作流程。在接受客戶委托后博頓會對客戶的現狀、要求進行一系列專業、細致的分析,從當地工業用地資源、入園門檻、產業分布情況、周邊配套、勞動成本、融資環境、招商扶持政策等各方面為企業制定選址調查權重表,并根據調查結果給出科學的建議。
以往很多因素都未被考慮在選址過程中,后續這些隱性問題一一暴露出來,嚴重的甚至會導致項目中途流產。比如工業用地出讓價格是否包含了該地塊的配套設施。一些企業經常以低價購入工業用地地塊,但實際入駐后需要自己投入大量資金做基礎建設,這部分費用遠遠超過政府的土地出讓價格,企業因此背上沉重的經濟負擔。又比如當地勞動力的數量以及勞動力敬業水平,一個企業的發展最終的實質是基于人才的發展。調查地域內人才的可獲取性直接關系到勞動力的招募難度以及生產效率。三廢是否有符合法律法規的處理及排放條件也是我們調查的一個指標。在選址時應考慮盡可能選在對環境影響最小的地方,并且要便于進行污染處理。否則會受到周圍居民的反對和排斥,甚而造成被迫關、停、并、轉。這些隱性問題的考量是博頓超越同行成為行業領軍者的制勝之道。
基于如此全面的調查,博頓出具的各項報告才具有更高的專業度和可信度,才能在最大范圍內為投資者降低風險。
 
記者:為何博頓投資能在行業中脫穎而出?
繆鴻偉:這個行業的特殊性,決定了我們的專業度。
成功運作一個工業項目需要提供從項目前期研究、定位與產品設計,直至企業入駐投產后的政務、法務、稅務及政策扶持等一系列服務,是一個貫穿全程、系統的資源整合過程,完成一個項目往往需要幾年的時間。
本公司的團隊是由深耕這個行業多年的資深從業人員和投資專家構成的,具有行業領先的分析方法,有遍布國內外、龐大的企業及其上下游企業資源、以及在操作多個項目過程中沉淀與積累的企業資源和人脈。依托我們專業細致的服務,能切實解決企業客戶的困擾和需求,讓客戶獲得1+1>2的合作效應,因此,我們的服務也獲得了越來越多客戶的信任。
 
記者:除了科學選址博頓還可以為企業做什么?
繆鴻偉:企業買地投資過程是一項專業度很高而且手續十分繁瑣的事情,從項目選址、立項到拿到土地證,短則1-2年長則數年,企業往往疲于應付而耽誤很多工作,所以我們博頓不光為企業提供科學選址服務,更可以為企業提供全套的辦證服務,最大可能的免去企業的買地負擔,從而專心發展自己的產業。
記者:博頓為什么要發起“浙商工業地產聯盟”這一組織?
繆鴻偉:為了規范工業土地市場秩序樹立行業標準標桿,使得工業土地市場信息在開發區與企業界對等順暢流通,使得企業和園區雙方價值最大化,我們博頓投資發起了浙商工業地產聯盟這一組織,并得到了浙江省人才協會資本項目研究會、《浙商》雜志、浙商網的支持和協助,如今已獲得全國100多家開發區、協會商會、眾多家企業的支持和認可。
記者:博頓投資未來的發展計劃是什么呢?
繆鴻偉:目前,博頓實現了資源庫平臺信息發布、資源庫企業推介會、點對點(企業)與點對面(協會)信息發布、以及工業地產聯盟常規化等企業服務模式,在資源利用上有效導入客戶關系管理,確保項目信息傳達精準有效,一對一服務企業客戶的全程投資。
在未來幾年里,博頓投資有著一個宏大的理想,不僅要推動工業地產投資行業向著更規范更專業的方向發展,還要在一定程度上轉變企業投資者的投資理念。以往投資者最注重的往往是工業地塊的地理位置,事實上,這樣的發展思路已經非常落后了。隨著產業集群概念的不斷完善,有不少產業園完全可以不受制于地域限制,其發展前景和發展規模都遠優于老的工業園區。
在博頓投資不遺余力的前期協調下,許多地方政府都對工業項目提供了各種實際優惠政策。比如在海寧招商懇談會上,博頓就爭取到了很多具體的扶持政策。其中包括工商行政類、財務稅收類、貸款融資類、企業孵化類等各種優惠,讓投資企業真正實現零障礙快速入駐。
除此之外,博頓還致力于長期降低企業綜合運營成本,為企業提供后期的廠房規劃建設、產業鏈配套、項目環評安評審批等各種后續保障服務,幫入駐企業解除后顧之憂。未來,博頓投資將繼續立足工業用地投資領域,充分發揮自身專業優勢,幫助投資者辨別最具價值的投資機會,幫助園區實現招商引資,協助產業升級,為工業用地投資服務領域奉獻更大的熱情。

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